10.15 부동산 대책 핵심 요약

2025년 10월 15일, 정부가 최근 과열 양상을 보이는 수도권 주택 시장을 안정시키기 위한 '주택시장 안정화 대책'을 발표했습니다. 이번 대책은 투기 수요를 억제하고 시장을 안정시키는 데 초점을 맞추고 있으며, 주요 내용은 규제지역 대폭 확대, 강력한 금융 규제(대출 한도 축소), 다주택자 세금 강화로 요약할 수 있습니다.

 

1. 규제지역 대폭 확대 (서울 전역 및 경기 12곳)

가장 큰 변화는 규제지역의 확대입니다. 기존 강남 3구 및 용산구를 넘어 사실상 수도권 핵심 지역 대부분이 '3중 규제'를 받게 되었습니다.

• 대상 지역: 서울 전 지역(25개 구) 및 경기 12개 지역
• 적용 규제: 해당 지역들은 투기과열지구, 조정대상지역으로 신규 지정되었습니다.
• 토지거래허가구역(토허제) 지정: 위 지역들은 토지거래허가구역으로도 추가 지정되었습니다.
  • 핵심: '토허제'가 적용되면 주택 거래 시 관할 구청의 허가를 받아야 하며, 취득 후 2년간 실거주 의무가 부과됩니다. 이는 전세를 끼고 집을 매수하는 이른바 '갭투자'를 사실상 원천 차단하는 강력한 조치입니다.

 

2. 강력한 금융 규제 (대출 한도 축소 및 DSR 강화)

투기 수요의 자금줄을 차단하기 위한 고강도 금융 규제가 시행됩니다.

 

◼️ 고가주택 주택담보대출 한도 축소 (수도권·규제지역)

주택 시가 기준	기존 한도 (변경 전)	변경 후 한도 (10.15 대책)
25억 원 초과	최대 6억 원	최대 2억 원
15억 원 초과	최대 6억 원	최대 4억 원
15억 원 이하	최대 6억 원	최대 6억 원 (현행 유지)

 

◼️ 전세자금대출 DSR 산정 포함

• 내용: 1주택자가 규제지역 내에서 전세자금대출을 받을 경우, 해당 대출의 이자 상환액이 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함됩니다.
• 영향: DSR 한도 때문에 다른 대출(신용대출 등)이 있거나 소득이 부족할 경우 전세대출 한도가 줄어들어, 전세를 활용한 갭투자가 더욱 어려워집니다.

◼️ 스트레스 DSR 금리 상향

• 내용: 대출 심사 시 적용하는 가산금리인 '스트레스 금리'의 하한이 기존 1.5%에서 3.0%로 상향 조정됩니다.
• 영향: 동일한 소득이라도 대출 한도 자체가 전반적으로 감소하게 됩니다.

 

3. 다주택자 세금 강화 (양도세 및 취득세)

다주택자의 투기 수요를 억제하기 위해 세금 부담이 다시 강화됩니다.

• 양도소득세 중과 부활: 2주택자는 기본세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p의 양도세 중과가 적용됩니다. (단, 2026년 5월 9일까지 한시적 유예)
• 취득세 중과: 다주택자의 취득세율이 상향됩니다. (예: 2주택 8%, 3주택 12%)
• 1세대 1주택 비과세 요건 강화: 기존 '보유 2년' 요건에 '거주 2년' 요건이 추가됩니다.

 

요약 및 전망

이번 10.15 부동산 대책은 서울 전역 실거주 의무(갭투자 차단), 고가주택 대출 한도 대폭 축소, 다주택자 세금 강화를 통해 투기 수요를 강력하게 억제하겠다는 정부의 의지가 반영된 것으로 풀이됩니다. 단기적으로는 '현금 부자' 외에는 주택 매수가 어려워져 거래 절벽이 나타날 수 있으며, 시장이 급속도로 냉각될 가능성이 있습니다.

 

[정부 공식 출처]

보다 자세한 원문은 아래 국토교통부 공식 보도자료를 통해 확인하실 수 있습니다.

• 국토교통부 보도자료: 「주택시장 안정화 대책」 발표 (2025.10.15)